Wert und Verkaufspreis
Das Schlüsselelement eines erfolgreichen Verkaufs Ihrer Wohnung, Ihres Grundstücks oder Ihres Hauses, ist der richtige Verkaufspreis. Wir geben eine Übersicht, wie sich der Wert einer Immobile zusammensetzt und man abhängig davon einen sinnvollen Verkaufspreis bildet…
Wieviel ist meine Immobilie wert?
Vor dem Verkauf einer Immobilie ist die Frage nach dem richtigen Verkaufspreis die wohl wichtigste. Welchen Marktwert hat sie, welchen Zeitwert, welchen Verkehrswert? Der Wert Ihrer Immobilie ist ein komplexes Gebilde aus vielen Faktoren.
Die wesentlichsten Parameter sind:
- Lage, Umfeld, Grundstücksgröße, Grundstückspreis
- Wertigkeit der Ausführung, Wohnfläche, Kellerfläche, Wintergarten, Terrasse, Balkon, etc.
- Alter, Sanierungen und technische Ausführung
- Außenbereich, Pool, Garten, Garage, Carport, Einrichtung
- Zustand, Sauberkeit, zeitgemäßer Schnitt, etc.
- Belastungen wie Leitungsrechte, Wegerechte, Wohnrechte, etc.
- Gesetzliche Auflagen wie Hochwasserzone, usw.
- Aktuelle Marktlage
Aus all diesen Parametern kann der Wert Ihrer Immobilie ermittelt werden.
Dazu kommt noch die Altersabwertung auf üblicherweise 80 Jahre, die das Ganze zusätzlich beeinflusst und komplizierter macht. Daher kann man eine entsprechende Wertberechnung eigentlich auch nur mit einer dafür vorgesehenen Software durchführen.
Daher empfehlen wir, gehen Sie zumindest für die Wertermittlung zum Profi, beispielsweise einem Gutachter oder einem Makler. Ein gutes Immobilien-Büro, aber auch ein kompetenter Sachverständiger kann auf dieser Basis eine Wertermittlung vornehmen und Ihnen ein Gutachten erstellen.
Wichtig:
Verlassen Sie sich nicht auf Inserate auf einschlägigen Immobilienplattformen in der Nähe Ihres Objektes. Sofern Sie den Immobilienmarkt nicht wirklich intensiv beobachten, sind die dort vorhandenen Inserate wenig aussagekräftig. Zum einen darf man nur gleiches mit gleichem vergleichen. So kann beispielsweise der Grundstückspreis pro m² innerhalb einer Gemeinde auch schonmal um 50-100€ auseinander gehen. Zum anderen gilt es zu beachten, dass gute Immobilien in guten Lagen meistens innerhalb von 1-2 Wochen wieder aus dem Netz sind. Das bedeutet, die Inserate, die Sie am Ende noch sehen, sind in erster Linie Objekte, die sich NICHT oder nur sehr schleppend verkaufen lassen. Der Hauptgrund dafür ist in der Regel der Preis, sprich die Objekte sind zu teuer. Nun machen viele Verkäufer den Fehler, sich an solchen Objekten zu orientieren und schätzen den Wert ihrer Immobilie ebenfalls zu hoch ein.
Wollen Sie sich also an anderen Inseraten orientieren, so geht dies NUR, wenn sie den Markt sehr intensiv über viele Wochen und Monate online beobachten und nur Objekte als Vergleich heranziehen, die innerhalb ein paar Wochen wieder vom Markt sind.
Eine alternative Möglichkeit, um realistische Vergleichswerte einzusehen, ist der Weg zum Grundbuch. Das Grundbuch liegt am jeweiligen Bezirksgericht auf und ist für Jeden öffentlich einsehbar. Dort liegen alle Kaufverträge zu Immobilien auf. Das heißt, sofern Ihnen eine vergleichbare Immobilie in der Nähe bekannt ist, die in letzter Zeit verkauft wurde, können Sie im Grundbuch den tatsächlichen Kaufpreis in Erfahrung bringen und als Vergleich heranziehen. Hier sollten aber auch definitiv mehrere Objekte verglichen werden.
Wie Sie sehen, sind alle Vergleichsvarianten mit erheblichem Aufwand verbunden. Somit kann man hier klar die Empfehlung abgeben, suchen Sie einen Profi auf und lassen Sie Ihr Objekt professionell bewerten. Anschließend können Sie immer noch die Entscheidung treffen, doch privat zu verkaufen. Jedoch erhalten Sie auch bereits einen guten Eindruck über die Arbeitsweise der entsprechenden Firma und können abwiegen, ob eine Zusammenarbeit beim Verkauf ein guter Weg für Sie wäre.
Wichtig!
Achten Sie darauf, dass Sie eine seriöse Bewertung erhalten, ohne gleich hohe Kosten in Kauf nehmen oder gar einen Vermittlungsauftrag abschließen zu müssen.
Eine professionelle Wertermittlung sollte immer in Form eines mehrseitigen Gutachtens erfolgen und erfordert in jedem Fall eine gründliche Begutachtung vor Ort.
Soll ich den Verkaufspreis höher ansetzen?
Dies ist stark abhängig vom tatsächlichen Marktwert der Immobilie.
Grundsätzlich muss Ihnen klar sein, dass Verkaufspreise über dem tatsächlichen Wert der Immobilie kaum möglich sind, da nahezu alle Immobilienkäufe finanziert werden. Somit ist bei zu hohen Preisen spätestens bei der Bank Schluss, da diese nur Käufe mit realistischen Preisen finanziert.
In der Regel will jeder Käufer bis zu einem gewissen Grad handeln.
Das heißt im Normalfall sollte ein gewisser Verhandlungsspielraum eingeplant werden, damit Sie am Ende an Ihrem Zielpreis ankommen. In der Regel kann man hier mit 5-10% rechnen.
Somit ist es durchaus nicht unrichtig, dies im Vorfeld drauf zu schlagen oder miteinzuberechnen. Bedenken Sie aber, die Käuferseite hat ebenfalls 7-10% Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie zu tragen. Als Faustregel kann man sagen, dass Objekte in guten Lagen in der Regel meist knapp unter dem tatsächlichen Wert über den Tisch gehen.
Was oftmals auch noch entscheidend sein kann sind Preisschwellen.
Ist Ihr Objekt beispielsweise 380.000€ wert, so empfiehlt es sich, das Objekt unabhängig vom Verhandlungsspielraum unter 400.000€ anzubieten. Der Grund hierfür ist, dass die meisten Interessenten mit sogenannten Suchagenten suchen. Dabei werden Sie automatisch über neue Immobilien informiert, die Ihren Kriterien entsprechen. Ein entscheidendes Suchkriterium ist hier der Preis. Das bedeutet, der Suchende hinterlegt einen Preis, bis wohin er sucht. Zum Beispiel: bis 400.000€. Bieten Sie nun Ihr Objekt um 401.000€ an, so geht dieses Objekt an diesem Suchenden mit ziemlicher Sicherheit vorbei.
Es empfiehlt sich also, in einem solchen Fall lieber ein paar tausend Euro niedriger anzubieten, dafür am Ende mit einer entsprechend größeren Nachfrage, einen besseren Endpreis zu erzielen.
Definitiv abzuraten ist in der Regel davon 100.000€ über dem Wert anzubieten.
Das Angebot sollte immer realistisch sein!
Wie gehe ich bei der Preisverhandlung am besten vor?
Sofern Sie einen realistischen Verkaufspreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung angesetzt haben, etwaige negative Eigenschaften oder Mängel bereits im Vorfeld aufgezeigt haben und vielleicht sogar mehrere Interessenten haben, können Sie definitiv entspannt in die Preisverhandlungen gehen.
Trotzdem: Wichtig ist, beide Seiten sollten mit einem guten Gefühl aus der Sache heraus gehen. Somit gilt auch: Gehen Sie lieber ein wenig auf den Interessenten ein, als ausschließlich eine starre Linie zu fahren. Wenn beide Seiten zufrieden sind, ist in der Regel auch im Nachhinein ein gutes Miteinander, sofern Fragen auftauchen, oder irgendetwas nach Übergabe kaputt wird.
Oft sind auch andere Themen wie beispielsweise der Übergabetermin, oder ob das Objekt geräumt werden muss, wichtig. Beziehen Sie diese Dinge also bei der Verhandlung mit ein.
Wichtig ist, bevor man sich auf einen Preis einigt, sollten alle offenen Punkte angesprochen und ausgeredet sein!