Gewährleistung und Übergabe

Muss ich beim Verkauf eine Gewährleistung auf meine Immobilie geben? Was soll ich tun, wenn nicht alles genehmigt ist? Wie lange muss ich als Verkäufer die Betriebskosten zahlen? Wir geben Antworten auf die häufigsten Fragen zu den Themen Gewährleistung und Übergabe…

Muss ich als Verkäufer eine Gewährleistung beim Verkauf meiner Immobilie geben?

Grundsätzlich gilt: „Gekauft wie besichtigt“, Sie verkaufen also grundsätzlich unter Ausschluss einer Gewährleistung. Darüber hinaus können zwar spezielle Vereinbarungen getroffen werden, dies ist allerdings die Ausnahme.

Im Zweifelsfall empfiehlt sich, dass die Käufer einen Sachverständigen oder einen Baumeister Ihres Vertrauens beauftragen, um das Haus oder die Wohnung unter die Lupe zu nehmen und um etwaige Mängel im Vorfeld zu erkennen. Der Zustand und die Beschaffenheit können somit vertraglich festgehalten werden.

Entscheidend ist auch, dass alles an Ihrem Haus genehmigt ist. Bei vielen Häusern wurden in der Vergangenheit Zubauten, Umbauten und dergleichen durchgeführt, ohne diese bei den Behörden zu melden. Im Zweifelsfall erhalten Sie auf der zuständigen Baubehörde (in der Regel im Gemeindeamt) die aktuellen Pläne und somit auch den aktuellen Genehmigungsstand. Vergleichen Sie Ihre Immobilie und prüfen Sie, ob der genehmigungsstand der Realität entspricht.

Bei meiner Immobilie ist nicht alles genehmigt. Was soll ich tun?

Zum Verkaufszeitpunkt des Hauses sollte definitiv alles genehmigt sein. Anderenfalls riskieren Sie, in Schwierigkeiten zu geraten, bis hin zur Rückabwicklung des Verkaufes der Immobilie.

Oftmals sind es nur Kleinigkeiten, wie der Bau einer kleinen Gartenhütte, welcher nicht angezeigt wurde oder ein Kinderzimmer, welches zum Büro umfunktioniert wurde und auf den Plänen nicht geändert wurde.

Vergleichen Sie also den aktuellen Genehmigungsstand auf der Gemeinde mit dem tatsächlichen Status Ihres Objektes. Sofern es hier Unklarheiten gibt, halten Sie Rücksprache mit der Gemeinde, was unternommen werden kann. Planungsbüros und Baumeister können Ihnen, sofern notwendig Einreichpläne erstellen. Dadurch stellen Sie die Vollständigkeit der Unterlagen sicher, was unangenehme Fragen vermeidet und den Hausverkauf deutlich angenehmer und vor allem rechtssicher gestaltet.

Wie lange muss ich die Betriebskosten bezahlen?

Grundsätzlich und sofern nicht anders vereinbart, gilt der Übergabetermin als Stichtag für die gesamten laufenden Betriebskosten. D.h. von da an wechseln alle Betriebskosten von der Verkäuferseite auf die Käuferseite. Oftmals wird auch der auf den Übergabetermin folgende Monatsletzte als Stichtag gesetzt.

Zu beachten ist, dass nicht alle Betriebskosten tagesaktuell abgerechnet werden können.

Beispiel: Gemeindeabgaben sind teilweise quartalsweise zu entrichten. Die Versicherung wird von vielen auf Grund günstiger Konditionen jahresweise bezahlt.

Bei Kosten, die nicht tagesaktuell abgerechnet werden können, werden die Ausgaben im Nachhinein aliquot zwischen den Parteien abgerechnet. Es empfiehlt sich in jedem Fall mit den Ansprechpartnern von Versicherung, Gemeinde, Stromanbieter, und Co im Vorfeld nach Kaufvertragsunterzeichnung Kontakt aufzunehmen und Sie über den Verkauf zu informieren. Dadurch lassen sich oftmals praktikable Lösungen finden.

Zudem ist auch eine gute Abstimmung zwischen Käufern und Verkäufer ratsam, damit die neuen Eigentümer nicht am ersten Tag in einem stromlosen, kalten Objekt stehen.

Wenn Sie die Abwicklung über ein professionelles Immobilienbüro vornehmen, unterstützt auch dieses in der Regel bei Abmeldungen/Ummeldungen und Co.

Kann ich meine Versicherung nach dem Verkauf kündigen?

Ausdrücklich: NEIN!

Die Versicherung des Objektes ist das Einzige, was definitiv zu keinem Zeitpunkt gekündigt werden darf, weder vom Verkäufer noch vom Käufer.

Dies dient zum Schutz, um sicherzustellen, dass das Objekt tatsächlich zu jedem Zeitpunkt versichert ist. Die Käuferseite hat ab Zustellung des Gerichtsschreibens über die Eintragung in das Grundbuch ein einmonatiges Sonderkündigungsrecht. In dieser Zeit besteht die Möglichkeit, die Versicherung zu wechseln, oder beizubehalten.

Es ist grundsätzlich ratsam, nach Kaufvertrags-Unterzeichnung Kontakt mit dem eignen Versicherungsmakler aufzunehmen, um die aktuelle Situation durchzusprechen. Oftmals können von Seiten der Versicherung bereits Maßnahmen getroffen werden, dass die Bezahlung der aktuellen Versicherungs-Polizze direkt ab Übergabetermin durch die neuen Eigentümer erfolgt – unabhängig von Kündigungsfristen und Co. Dies erspart Ihnen ein nachträgliches hin und her verrechnen.