Kosten und Steuern
Beim Immobilienverkauf können sowohl für den Käufer, aber auch für die Verkäufer erhebliche Kosten entstehen. Wir geben eine Übersicht über die Kosten und Steuern rund um den Immobilienkauf und Verkauf, damit es zu keiner bösen Überraschung für Sie kommt…
Übersicht Kosten:
| Bezeichnung | Kosten | Zu zahlen von? | Anmerkung |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | Vereinbarter Kaufpreis | Käuferseite | |
| Grunderwerbssteuer | 3,5% vom Kaufpreis | Käuferseite | |
| Gerichtsgebühren (Eintrag der Eigentumsrechte im Grundbuch) | 1,1% vom Kaufpreis | Käuferseite | |
| Kaufvertrag | in der Regel ca. 1-2% vom Kaufpreis + Ust Grundsätzlich werden die Notarkosten individuell vereinbart. |
Käuferseite | Durch Notar oder Anwalt. Achtung bei Errichtung durch einen Anwalt, muss die Beglaubigung zusätzlich durch einen Notar durchgeführt werden. |
| Barauslagen (Kopien, Grundbuchauszüge, Beglaubigungskosten, etc…) | ca. bis zu 250 € | Käufer u. Verkäuferseite | |
| Treuhandkonto | In der Regel ca. 50€ (maximal 405,20€ pro Vertragspartei) |
Käufer u. Verkäuferseite | Sollte vorab abgestimmt werden. |
| Beglaubigung Pfandurkunde | oftmals im Preis für die Vertragserrichtung enthalten aber grundsätzlich individuell | Käuferseite | Sollte vorab abgestimmt werden. |
| Eintragung Pfandrecht bei Finanzierung durch eine Bank | 1,2% des Pfandbetrages | Käuferseite | Sollte vorab abgestimmt werden. |
| Finanzierungskosten | Individuell | Käuferseite | Unbedingt verschiedene Banken vergleichen! |
| Grundverkehrskommission OÖ |
Stempelgebühr für Antrag: 14,30 Euro Stempelgebühr für Beilagen: 3,90 Euro pro Bogen Grundverkehrs-Verwaltungsabgabe: mindestens 65 Euro bis maximal 650 Euro |
Käuferseite |
Folgende Rechtserwerbe bedürfen einer Genehmigung:
|
| Überprüfung des Objektes durch einen Sachverständigen |
Individuell je nach Aufwand bei Baumeistern in der Regel 500-1000€ |
Käuferseite | Bei nicht fachkundigen Käufern ist eine Begutachtung durch einen externen Sachverständigen oft ratsam. |
| Immobilien Ertragssteuer (ImmoEst) |
30% vom Gewinn bei Neuvermögen 4,2% vom Kaufpreis bei Altvermögen (vor dem 31. März 2002 angeschafft) |
Verkäuferseite | Hier ist das Heranziehen eines Profis in vielen Fällen von Vorteil, da es eine Vielzahl vom Spezialfällen gibt (Bsp. Hauptwohnsitzbefreiung, Errichter-Befreiung, etc…) |
| Berechnung Immobilienertragssteuer (ImmoEst) | Individuell je nach Aufwand und Komplexität (in der Regel 200-500€) | Verkäuferseite | Sollte unbedingt vorab abgestimmt werden, da es auch sehr aufwändige Fälle geben kann. |
| Abführung Immobilienertragssteuer (ImmoEst) | In der Regel kostenlos durch den Treuhänder, aber grundsätzlich individuell nach Aufwand | Verkäuferseite | Sollte vorab abgestimmt werden. |
| Lastenfreistellung | individuell nach Aufwand | Verkäuferseite |
Sollte vorab abgestimmt werden. Es gibt auch Fälle, in denen Käufer einen geförderten Kredit übernehmen wollen. |
|
Grundbuchseintragungen und Änderungen z.B. Löschung eines alten Grundbucheintrags, Eintragung Rangordnung, etc… |
44€ je Antrag bei elektronischer Einbringung 62€ je Antrag bei schriftlicher Einbringung |
Käufer u. Verkäuferseite | |
| Nutzwertgutachten durch gerichtlich beeidigten Sachverständigen | In der Regel 500-1000€, grundsätzlich nach Aufwand | Verkäuferseite | Sollte vorab abgestimmt werden. wird z.B. bei Aufteilung von Objekten auf mehrere Einheiten. |
| Vermessungsgutachten durch Geometer | In der Regel 500-1000€, grundsätzlich nach Aufwand | Verkäuferseite | Sollte vorab abgestimmt werden. wird z.B. bei Grundstücksteilungen benötigt. |
| Wohnungseigentumsvertrag | Individuell | üblicherweise Käufer- und Verkäuferseite zu gleichen Teilen | Sollte vorab abgestimmt werden. |
| Energieausweis | In der Regel 300-600€, grundsätzlich nach Aufwand | Verkäuferseite | Sollte vorab abgestimmt werden. |
| Maklergebühren |
Je maximal 3% vom Kaufpreis + Ust Grundsätzlich werden die Maklergebühren individuell vereinbart. |
Käufer u. Verkäuferseite |
Wie hoch sind die Steuern beim Immobilienverkauf?
ImmoEst – Immobilienertragssteuer im privaten Bereich (Privatvermögen)
Grundsätzlich ist das wichtigste Kriterium, um festzustellen, ob und wie hoch eine etwaige ImmoEst ist, die Frage, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt.
- Anschaffung vor dem 31.03.2002 = Altvermögen
- Anschaffung ab dem 31.03.2002 = Neuvermögen
Für Altvermögen wird eine pauschale Ermittlung der Steuern nach § 30 Abs 4 EstG vorgenommen.
Die ImmoEst beläuft sich somit auf 4,2% des Veräußerungserlöses.
Für Neuvermögen wird die Regelbemessungsgrundlage nach § 30 Abs 3 EstG herangezogen.
Die ImmoEst wird in dem Fall auch kurz als Gewinnsteuer bezeichnet. Sie ist mit 30% vom Gewinn festgelegt. Das bedeutet Gewinn = Veräußerungserlös abzüglich Kaufkosten, abzüglich Investitionen. Der ermittelte Gewinn wird mit 30% versteuert.
Ausnahmen von der Besteuerung:
Hauptwohnsitzbefreiung:
Dies ist die häufigste Steuerbefreiung, welche zum Tragen kommt.
Hierbei gibt es zwei Möglichkeiten:
- Die veräußernde Person hat das Objekt zwischen Anschaffung und Veräußerung mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt und gibt den Hauptwohnsitz im Zuge der Veräußerung auf.
- Die veräußernde Person hat das Objekt zwischen Anschaffung und Veräußerung mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt und gibt den Hauptwohnsitz im Zuge der Veräußerung auf.
In beiden Varianten greift die Hauptwohnsitzbefreiung für das Objekt an sich, sowie für bis zu 1000m² zugehörigem Grundstück.
Der Erlös erfolgt somit steuerfrei.
Herstellerbefreiung:
Diese Steuerbefreiung gilt, sofern das Objekt durch die veräußernde Person hergestellt wurde.
Beispiel: Sie bauen ein neues Haus, veräußern dies jedoch nach einem Jahr wieder.
In diesem Fall erfolgt der Erlös des Objektes ebenfalls steuerfrei.
Achtung!
Der Erlös für das mitverkaufte Grundstück, auf dem das Objekt errichtet wurde, ist steuerpflichtig. Abhängig davon, ob Alt- oder Neuvermögen mit 4,2% vom Verkaufserlös oder 30% vom Gewinn.
Wichtig!
Sofern Sie ein Objekt aufwendig sanieren und die Sanierungskosten, die ursprünglichen Anschaffungskosten des Objektes überschreiten, so kann das Objekt wie ein Neubau betrachtet werden und die Herstellerbefreiung kann herangezogen werden.
Die oben genannten Varianten zeigen lediglich sehr einfache Fälle der Immobilienertragssteuer auf. Aufgrund der Komplexität und der unzähligen Möglichkeiten, ist es hier entscheidend, sich im Vorfeld zu informieren.
Beispiele, welche eine ImmoEst Ermittlung deutlich komplexer machen:
- Sie bewohnen ein Objekt nur teilweise.
- Sie haben zwar den Hauptwohnsitz gemeldet, wohnen aber nicht wirklich im Objekt.
- Sie haben das Objekt komplett oder teilweise vermietet.
- Sie haben einen Teil des Objektes von Ihren Geschwistern abgelöst.
- Es handelt sich um Firmeneigentum und nicht um Privatvermögen.
- Das Objekt wird teilweise betrieblich und teilweise zu Wohnzwecken genutzt.
Eine grobe Beratung zu Ihrem konkreten Fall sollte Ihnen jeder professionelle Immobilienmakler geben können. Eine professionelle Beratung sollte ein Steuerberater vornehmen können. Oftmals sind auch Notare oder Anwälte hier fachlich gut informiert und können in vielen Fällen sogar die Berechnung der ImmoEst im Zuge der Verkaufsabwicklung übernehmen.
In jedem Fall ist die Immobilienertragssteuer ein Thema, mit dem man sich im Vorfeld auseinandersetzen sollte, da die Bandbreite der Steuerhöhe von 0 Euro bis hin zu hunderttausenden Euros reichen kann.
Gibt es eine Erbschaftssteuer?
Im August 2008 wurde die Erbschaftssteuer in Österreich abgeschafft. Somit gilt für Erbschaftsfälle nach dem 1. August 2008 fällt keine Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer mehr an. Bei Erbschaften oder bei Schenkungen von Grundstücken ist die Grunderwerbsteuer zu entrichten. Für Schenkungen besteht eine Anzeigepflicht.
Muss ich Umsatzsteuer beim Verkauf abführen?
Sofern es sich bei Ihnen um eine Privatperson handelt und Sie das Objekt somit in Ihrem Privatvermögen besitzen, können Sie die Umsatzsteuer außer Acht lassen, da Sie nicht unter das Umsatzsteuergesetz fallen und der Verkauf umsatzsteuerfrei erfolgt.
Handelt es sich bei Ihnen um ein Unternehmen und beim Objekt somit um Vermögen des Unternehmens, so besteht die Möglichkeit Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Dies bringt sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich. Wir empfehlen daher, dieses Thema unbedingt im Vorfeld mit einem Steuerberater, der Ihr Unternehmen kennt zu besprechen. Wichtig ist auch, dieses Thema deutlich aufzuzeigen, da es definitiv Auswirkungen auf die Käuferseite hat. Gerade wenn es sich bei der Käuferseite um eine Privatperson handelt. Somit ist dies ein Punkt, welcher unter Umständen Auswirkungen auf den Kaufpreis bzw. auf die Kaufpreisverhandlung hat.