Notar und Vertrag

Wieviel kostet der Notar? Wer bezahlt diesen? Soll man einen Vorvertrag machen? Was ist beim eigentlichen Kaufvertrag zu beachten? Wie komme ich als Verkäufer sicher an mein Geld? Hier finden Sie Antworten auf Fragen rund um die Themen Notar und Vertrag…

Wie viel kostet der Notar?

Beim Immobilien- oder Hausverkauf ist ein wichtiger Schritt eine notarielle Beglaubigung bzw. ein Notarvertag, auch wenn der Verkauf über einen Makler geschieht. Dieser behält bei allen relevanten Unterlagen den Überblick und sichert einen rechtlich passenden Verkauf ab. Die Wahl des Notars ist nicht immer ganz einfach, denn grundsätzlich sind die Preise beziehungsweise die zusätzlichen Kosten von Notar zu Notar unterschiedlich.

Eine übliche Vertragserrichtung bewegt sich in einem Bereich von 1-2% vom Kaufpreis zzgl. Umsatzsteuer zzgl. Barauslagen in einer Höhe von maximal ca. 250€, zzgl. Kosten für das Treuhandkonto. Bei geringen Auftragsvolumen (beispielsweise Kauf einer Garage, oder eines Parkplatzes) ist in der Regel mit einem Mindestpreis von ca. 1000€ für die Vertragserrichtung zu rechnen.
Viele Notare arbeiten sehr Kundenorientiert und verrechnen für viele Dienstleistungen wie Treuhandabwicklung, Abführung Immobilienertragssteuer, etc. keine zusätzlichen Gebühren, sondern wickeln dies im Zuge der Vertragserrichtung mit ab. In jedem Fall ist es ratsam, die Kosten für die Vertragserrichtung sowie die zusätzlichen Kosten vorab abzustimmen und gegebenenfalls ein Vergleichsangebot einzuholen. Definitiv ist zu beachten, dass es hier grundsätzlich keine Fixpreise gibt und die meisten Notare einen Verhandlungsspielraum bieten, welche der Käufer nutzen sollte.

Kann ich als Verkäufer für die Vertragserrichtung zu meinem Notar gehen?

Den Notar wählt grundsätzlich die Käuferseite, da diese die Kosten für die Vertragserrichtung auch zu tragen hat. Viele Käufer haben jedoch noch keine Erfahrungen mit einem Notar gemacht. Hat man selbst bereits gute Erfahrungen gemacht, kann man also auch durchaus als Verkäufer Wünsche oder Empfehlungen abgeben. Letzten Endes entscheidet jedoch die Käuferseite, wer mit der Vertragserrichtung beauftragt wird.

Wie gehe ich sicher, dass ich mein Geld bekomme?

Hier ist eindeutig die finanzielle Abwicklung über ein Treuhandkonto ratsam. Dies stellt sicher, dass bereits vor der Übergabe der gesamte Kaufpreis sowie die Nebenkosten am Treuhandkonto eingelangt sind. Erst dann kommt es zu einer Übergabe des Objektes. Der jeweilige Vertrags-Errichter, tritt gleichzeitig als Treuhänder auf und übernimmt die treuhändische Abwicklung.

Alternativ zur notariellen Abwicklung mittels Treuhandkonto, kann die Geldübergabe auch persönlich erfolgen und die Eintragung direkt beim Gericht vollzogen werden. Dies ist allerdings mittlerweile äußerst unüblich.

Woher weiß ich, ob die Interessenten Geld haben, um meine Immobilie zu bezahlen?

Vor Gegenzeichnung eines Kaufangebotes oder eines Vorvertrages, ist es ratsam in jedem Fall eine Finanzierungsbestätigung einer Bank oder zumindest eine kurze Stellungnahme vom Bankbetreuer der Kaufinteressenten einzufordern. Geld ist immer ein heikles Thema, jedoch ist dies eine absolut übliche Vorgehensweise.

Soll ich einen Vorvertrag machen?

Es ist in jedem Fall ratsam einen Vorvertrag bzw. ein gegengezeichnetes Kaufangebot zu erstellen. Grundsätzlich sollte jedem bewusst sein, dass auch eine mündliche Vereinbarung einen „rechtskräftigen Vertrag“ darstellt. Jedoch ist dies immer ein Streitfall und es steht Aussage gegen Aussage. Daher empfehlen wir, bei Einigung über einen Kauf- /Verkaufsabschluss zumindest ein schriftliches Kaufangebot aufzusetzen und dieses gegenzuzeichnen. Hierbei sollten die wichtigsten Informationen festgehalten werden:

• Daten der Verkäufer und Käufer
• Kaufpreis
• Grundstücksdaten (EZ, GStNr, etc.), Objektdaten, Adresse des Objekts, Grundstücksgröße, Zubehör (z.B. Kellerabteil)
• Übergabetermin (zumindest so genau wie zu diesem Zeitpunkt bekannt)
• Mitverkauftes Inventar
• Sonstige Vereinbarungen (geräumt, nicht geräumt)
• Sofern vorhanden: bekannte und somit akzeptierte Mängel
• Hinweis auf Kauf-Nebenkosten

Vergessen Sie nicht auch nach einer Finanzierungszusage zu fragen. Dies sollte kein Problem sein und ist eine übliche Vorgehensweise. Sofern zum Zeitpunkt der Einigung noch nicht vorhanden, kann dies auch als aufschiebende Bedingung am „Vorvertrag“ vermerkt werden.

Was muss ich beim Kaufvertrag beachten?

Achten Sie darauf, dass es sich beim Vertrags-Errichter um einen seriösen und bekannten Notar oder Rechtsanwalt handelt. Hier empfiehlt sich auch ein Blick auf die Google-Bewertungen oder hören Sie sich in Ihrem Umfeld um. Sie kennen mit Sicherheit jemanden, der bereits mit einem Notar oder Rechtsanwalt Erfahrungen gemacht hat.

Die wichtigsten Bestandteile sollten im Kaufvertrag enthalten sein:

• Vertragspartner
• Genaue Bezeichnung und Beschreibung des Vertragsgegenstandes
• Auszug des Grundbuches und Informationen zum Grundstück
• Mängelbeschreibung
• Kaufpreis und Zahlungsvereinbarungen
• Treuhänder und Treuhandabwicklung
• konkreter Übergabetermin sowie Fristen für die Betriebskosten-Übernahme durch die Käuferseite
• Rücktrittsbedingungen
• Dienstbarkeiten
• Aufsandungserklärung
• Details zur Auszahlung der Kaufsumme abzüglich der Lasten und Steuern an die Verkäuferseite
• Details zu ImmoEst
• Haftungsausschluss

Der Vertrags-Errichter sollte Ihnen in jedem Fall vorab einen Entwurf zukommen lassen, damit Sie diesen vorab durchlesen können, bzw. gegebenenfalls von einem Dritten prüfen lassen können.

Achten Sie bei der Vertragsunterzeichnung darauf, dass der Vertrag ordentlich gemeinsam durchgegangen wird und offene Fragen vor Unterzeichnung geklärt werden.

Was ist die Grundverkehrskommission?

Bei folgenden Rechtserwerben bedarf es einer Genehmigung durch die Grundverkehrskommission:

• Eigentumserwerbe (Kauf, Übergabe, etc.) an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken
• Rechtserwerbe an Baugrundstücken in von der Oö. Landesregierung verordneten Vorbehaltsgebieten zur Begründung von Freizeitwohnsitzen
• Rechtserwerbe durch Ausländer. Ausländer ist, wer nicht Angehöriger eines EWR-Mitgliedstaates ist.

Dies bedeutet, sollte Ihr „Verkaufsgegenstand“ oder Ihr Käufer unter die oben genannten Kriterien fallen, so muss der beim Vertrags-Errichter unterzeichnete Kaufvertrag von der Grundverkehrskommission genehmigt werden, um rechtsgültig zu werden. Dies ist in den meisten Fällen kein Problem. Wirkt sich aber zeitlich aus und kann je nach Anzahl der Sitzungstermine der Grundverkehrskommission des jeweiligen Bezirkes, bis zu mehreren Monaten dauern. Berücksichtigen Sie dies also, sofern Ihr Verkaufsgegenstand oder Ihr Käufer davon betroffen ist.