Vorbereitung für den Verkauf

Die richtige Verkaufsvorbereitung ist ein wichtiger Faktor im Verkaufsprozess. Sie hilft Ihnen nicht nur überhaupt einen Käufer zu finden, sondern kann sich gravierend auf den tatsächlich erzielbaren Kaufpreis auswirken. Daher empfiehlt es sich, mit Sorgfalt vorzugehen…

Soll ich meine Immobilie vor dem Verkauf ausräumen?

Am besten verkauft sich eine Immobilie die „lebt“. Im Idealfall ist das Objekt also grundsätzlich eingerichtet.

Als oberstes Gebot gilt jedoch: Es soll Ordnung und Sauberkeit vorherrschen.

Falls Sie Ihr Objekt vor dem Hausverkauf tatsächlich ausräumen müssen, dann empfehlen wir Ihnen, dies wirklich konsequent und komplett zu tun.

Sprich: Alles raus aus dem Objekt und Alles runter von den Wänden, usw. Dann sollten Sie aber auch gewisse Ausbesserungen wie Wände Spachteln und Ausmalen einplanen und vornehmen. Wenn Sie lediglich Alles ausräumen, erhalten Sie in der Regel verschmutze Wände, die hinter den Möbeln zum Vorschein kommen und Löcher in den Wänden die hiner den abgenommenen Bildern auftauchen.

Wie bereite ich meine Immobilie am besten für den Verkauf vor?

Beim Kauf einer Immobilie geht es immer um sehr viel Geld. Die Käuferseite geht in der Regel finanziell an seine äußerste Grenze. Sprich Sie sucht in einem Bereich, der für Sie gerade noch finanzierbar ist.

Aus dem Grund haben Schlagworte wie „Wohlfühlen“ und „Vertrauen“ sowie Themen wie „Zustand“ und „anstehende Investitionen“ große Bedeutung. Niemand trifft eine Lebensentscheidung, wenn er sich nicht wohlfühlt.

Daher gilt auch bei der Vorbereitung für den Verkauf, tun Sie möglichst viel, um Ihr Objekt in einem Zustand zu präsentieren, bei dem man sich wohl fühlt und bei dem weder der Eindruck einer Baustelle entsteht, noch das Gefühl hochkommt, dass man hier große Investitionen vor sich hat.

Schaffen Sie Ordnung im Objekt und putzen Sie es gründlich durch. Nicht nur auf den ersten Blick, sondern auch in Bereichen wie zum Beispiel im Keller. Eine ordentliche Immobilie zeugt davon, dass sie sorgsam behandelt und gepflegt wurde.

Stellen Sie für die Besichtigungen vielleicht frische Blumen in einer Vase auf oder dekorieren Sie ein wenig. Lüften Sie im Vorfeld auf jeden Fall ordentlich durch. Wichtig ist, dass sich ein Besichtiger sofort wohl fühlt. Mit entsprechendem Blick darauf können Sie im Vorfeld durch das Objekt gehen, um festzustellen, was noch gemacht werden sollte.

Ein weiterer Punkt, welcher den „Wohlfühlfaktor“ beeinflussen oder gar stören kann, ist das grundsätzliche Erscheinungsbild des Objektes und der Räume. Sind die Wohnräume beispielsweise sehr abgewohnt, so macht es durchaus Sinn, sie vielleicht nochmal Weiß auszumalen. Versuchen Sie kleinere Schäden, wie abgestoßene Kanten, gebrochene Fliesen, kaputte Fugen und dergleichen zu reparieren. Ein Klassiker, der uns ebenfalls immer wieder begegnet, sind nicht montierte Sesselleisten oder Baustellenfassungen bei diversen Lampen. Das sind Kleinigkeiten, die unbedingt erledigt werden sollten, da sie das Gefühl einer Baustelle vermitteln. Tauschen Sie vielleicht die eine oder andere uralte Lampe auf eine günstige moderne Lampe. Dies ist kostengünstig möglich, und verjüngt so manchen „alt“ wirkenden Raum deutlich.

Ein gutes Beispiel sind auch die klassischen dunklen Bäder aus den 70er und 80er Jahre, mit grünen oder lilafarbenen Fliesen. Auch hier kann Sauberkeit, in Kombination mit heller LED-Beleuchtung, einem modernen Spiegel statt einem alten Plastik-Spiegelschrank und dem einen oder anderen modernen Deko-Gegenstand, Wunder bewirken. Grundsätzlich gilt für alte Räume und Möbel, dass die Sauberkeit, Ordnung und Pflege, deutlich mehr Auswirkung auf das Erscheinungsbild haben, als das Alter an sich.

Vermeiden Sie jedoch auf alle Fälle Husch-Pfusch Aktionen, um Schäden zu verstecken.
Beispiel: Übermalen eines Schimmelfleckes, oder eines Wasserschadens.
Hier sind Transparenz und Ehrlichkeit erforderlich. Zudem ist es verboten und Sie laufen in die Gefahr eines „versteckten Mangels“, der bis zur Rückabwicklung eines Verkaufs führen kann.

Der andere wichtige Punkt ist, wie bereits erwähnt, ein Käufer möchte sein Geld gut anlegen und nicht in die Gefahr laufen, dass gleich nach dem Kauf wieder Investitionen anstehen. Deshalb wird von den Kaufinteressenten in aller Regel ein großes Augenmerk auf die Technik gelegt.

Eine funktionierende Heizung, einen überprüften Zählerkasten, gut schließende Fenster, usw. sind hier entscheidend. Daher lassen Sie vor dem Verkauf im Zweifel vielleicht die Heizung nochmal warten und überprüfen. Investieren Sie vielleicht etwas Geld in ein Fensterservice, wenn diese schon ein wenig in die Jahre gekommen sind. Halten Sie vor den Besichtigungen die Abnahme des Zählerkastens griffbereit. Dies sind alles Punkte, die davon zeugen, dass Ihr Objekt pfleglich behandelt wurde und regelmäßig gewartet wurde. Dies schafft Vertrauen und gibt einem möglichen Käufer das Gefühl, sein Geld gut anzulegen.

Zusammenfassend halten wir nochmal unsere Erfahrung fest:
Ein älteres Objekt, welches gepflegt wurde und welches sich technisch einwandfrei, ordentlich und sauber präsentiert, verkauft sich in vielen Fällen besser als eine moderne, aber ungepflegte und unordentliche Immobilie.

Soll ich vor dem Verkauf noch Sanierungen durchführen?

Dies hängt stark vom konkreten Fall und vom aktuellen Erscheinungsbild ab.

Grundsätzlich gilt: Es soll auf keinen Fall der Eindruck einer Baustelle entstehen. Klassiker sind nicht montierte Sesselleisten, Baustellenfassungen in wenig benutzten Räumen und dergleichen.Das sind allesamt Dinge, die sich mit wenig Aufwand beheben lassen und sich auf jeden Fall bezahlt machen.

Abgeleitet davon, gilt im Wesentlichen auch: Finger weg von allem, was teuer ist. Beispiel: Fenster tauschen, Fassade sanieren und dergleichen.
Hier bekommt man kaum das Geld retour, welches man investiert und zudem ist alles was die Optik betrifft kritisch, weil es vielleicht nicht jedermanns Geschmack trifft.

Versuchen Sie also, Maßnahmen mit wenig Aufwand und wenig Kosten umzusetzen. Das Ambiente und der erste Eindruck sollen wohnlich, sauber und ordentlich sein. Legen Sie ein Augenmerk auf die Technik. Niemand möchte in ein Haus einziehen, wo demnächst Schäden oder Kosten zu erwarten sind. Lassen Sie beispielsweise die Heizung oder die Fenster servicieren, dies schafft einen guten Eindruck, zeugt davon, dass Sie sich um Ihr Objekt kümmern und schafft Vertrauen.

Versuchen Sie mit einem neutralen Blick durchs Haus zu gehen und beachten Sie, was Ihnen negativ ins Auge sticht.

Besitzt das Objekt eine uralte Küche, so kann mitunter eine günstige neue Küche eine gute Investition sein. Sind die Räume schon abgewohnt, so macht es vielleicht Sinn den einen oder anderen Raum weiß auszumalen, kleine Mühen können sich im beim Verkaufspreis am Ende bezahlt machen.

Von hohen Ausgaben oder Maßnahmen, wo der individuelle Geschmack eine Rolle spielt, sollte grundsätzlich eher Abstand genommen werden.

Im Zweifelsfall kann man wiederum nur den Tipp geben, lassen Sie sich vom Profi beraten. Im Zuge einer Bewertung und einer Vorab-Beratung bekommen Sie nicht nur eine Wertbestimmung, sondern in der Regel auch eine generelle Beratung rund um den Verkauf, sowie Tipps was eventuell noch gemacht werden sollte und wie das Objekt optimal für den Verkauf vorbereitet werden kann.

Soll ich Schäden an meiner Immobilie noch reparieren?

Grundsätzlich ja, es sei denn es handelt sich wirklich um große Schäden und kostenintensive Reparaturen. Dann muss auf jeden Fall abgewogen werden, ob die Investitionen Sinn machen. Wichtig ist grundsätzlich, dass das Objekt technisch in einem möglichst guten Zustand ist. Das bedeutet, wenn beispielsweise die Heizung nicht funktioniert, sollte diese unbedingt repariert werden. Wenn sie sich allerdings nicht mehr reparieren lässt und ausgetauscht werden muss, so macht dies bei einer Gastherme vermutlich noch Sinn, bei einer zentralen Ölheizung muss jedoch abgewogen werden, ob es nicht besser ist, diese nicht mehr zu reparieren. Wie man sieht geht es schlicht weg darum, das Objekt in einen bestmöglichen Zustand zu bringen, aber dies ohne hohe Investitionen, da schließlich der Verkaufspreis nicht um so viel höher sein wird und man die Kosten somit nicht retour bekommen würde.

Ich habe einen alten Öltank im Keller, was soll ich tun?

Gerade Öl ist etwas, worauf viele Leute inzwischen geradezu allergisch reagieren. Somit ist ein alter Öltank definitiv ein negativer Punkt beim Hausverkauf, welcher sich bei den Preisverhandlungen niederschlagen wird. Wir empfehlen daher, entsorgen Sie den Öltank im Vorfeld. Dies verhindert nicht nur den lästigen Ölgestank im Keller, sondern unter Umständen schaffen Sie dadurch auch noch zusätzlichen Stauraum.

Wie fotografiere ich meine Immobile am besten?

Die Fotos sind DAS Aushängeschild von jedem Immobilieninserat. Daher ist hier ein besonderer Wert auf die Qualität der Fotos zu legen. Verwenden Sie eine möglichst gute Kamera zum Fotografieren, im Idealfall eine Spiegelreflex-Kamera. Im Bestfall haben Sie sogar ein Weitwinkel-Objektiv (Brennweite 10-20mm) zur Hand. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit, auch kleine Räume gut ablichten zu können und gibt Interessenten einen guten Gesamtüberblick über einzelne Räume.

Sofern Sie von Fotografie keine Ahnung haben, ist klar davon abzuraten, selbst Fotos zu machen. Beauftragen Sie einen Fotografen. Ein gutes Exposee mit guten Fotos erhöht die Nachfrage und somit auch am Ende den tatsächlichen Verkaufspreis weit mehr, als die anfallenden Kosten für ein Fotoshooting.

Achten Sie beim Zeitpunkt der Fotos auf schönes Wetter. Ein Garten, in dem die Sonne scheint, lässt selbst die Innenräume auf Grund des Lichteinfalls deutlich angenehmer und wohnlicher erscheinen. Am besten Sie schießen die Fotos zu einer Jahreszeit, in der Blumen und Bäume blühen. Oftmals macht es sogar Sinn, Fotos schon im Vorjahr zu machen, um bereits zeitig nach dem Winter mit dem Verkauf starten zu können.

Achten Sie darauf, dass Ordnung herrscht und das Objekt geputzt ist, bevor Sie Fotos machen. Gerade in einem ordentlichen Wohnraum, können sogar herumliegende Kabel auf den Fotos für Unruhe sorgen.

Bei sehr hochwertigen und hochpreisigen Objekten empfehlen sich Drohnenaufnahmen oder 360 Grad Aufnahmen vom Innenbereich, um das Objekt besonders hervorzuheben.

Sofern Sie mit einem Immobilienbüro zusammenarbeiten, achten Sie darauf, dass professionelles Equipment verwendet wird, um die Objektfotos zu erstellen. Immer wieder stoßen wir auf unprofessionelle Makler, die Handyfotos bei schlechtem Wetter schießen.

Auch das Titelfoto sollten Sie mit Bedacht wählen. Es ist das Aushängeschild ihrer Anzeige und soll Ihr Objekt zwischen einem Überangebot an Immobilien hervorstechen lassen. Oftmals sind auch Kombinationen aus mehreren Fotos als Titelbild geeignet.

Was ist beim Verkaufstext meiner Immobilie wichtig?

Versuchen Sie Ihre Immobilie bestmöglich zu beschreiben, um einem Interessenten einen möglichst umfangreichen und genauen Eindruck davon zu geben und möglichst viele Fragen vorab zu beantworten.

Beschreiben Sie alle Räume und alle Besonderheiten, aber scheuen Sie auch nicht davor zurück, offensichtliche Nachteile wie eine lärmbeeinflusste Lage oder dergleichen schon im Inserat zu erwähnen. Hier haben Sie zum einen den Vorteil, das Ganze in schönen Worten zu tun, wodurch etwas negatives, oft weniger negativ aufgefasst wird und zum anderen und weit wichtiger, Sie vermeiden Besichtiger, für die zum Beispiel eine nahe Lage zur Autobahn, oder eine weite Anfahrt zur nächsten Einkaufsmöglichkeit ohnehin nicht in Frage kommen.

Auch ist hierbei entscheidend, ein möglicher Interessent ist auf etwas Negatives bereits vorbereitet und es zerstört im Falle einer Besichtigung nicht den ersten Eindruck.

Beschreiben Sie die Technik des Objektes. Wie wird es beheizt? Gibt es einen Brunnen? Beschreiben Sie die „Geschichte“ der Immobilie. Wann wurde das Objekt gebaut? Wann wurde die Immobilie vielleicht umgebaut? Wann wurden Sanierungen durchgeführt?

Gehen Sie auf Lage und Infrastruktur ein. Wie weit ist die nächste Schule entfernt? Wie weit ist es in die nächsten Städte? Gibt es öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe?

Beschreiben Sie besondere Möglichkeiten, die Ihr Objekt bietet. Gibt es zum Beispiel 2 Küchen in Ihrem Haus, so heben Sie hervor, dass man es sofern möglich, auch mit 2 getrennten Wohneinheiten nutzen könnte. Eignet sich Ihr Objekt zum Wohnen und Arbeiten unter einem Dach, so scheuen Sie sich nicht dies hervorzuheben.

Bedenken Sie immer, ein Interessent sieht Ihre Immobilie vielleicht unter hunderten oder gar tausenden anderen Objekten und er kennt sie nicht. Sein erster oder vielleicht einziger Eindruck, entsteht durch Ihr Inserat, durch Ihre Fotos, durch angehängte Baupläne, aber wenn es um Details geht, vor allem durch Ihren Verkaufstext.