Immobilienverkauf – Übersicht

Wer eine Immobilie wie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen möchte, muss eine Vielzahl an Punkten beachten und viele Maßnahmen treffen. Hier finden Sie eine Zusammenfassung der 10 wichtigsten Schritte für einen erfolgreichen Verkauf…

Wie ist der Ablauf beim Immobilien-Verkauf?

1. Festlegung der Verkaufsziele

• Bis wann soll Ihre Immobilie verkauft sein?
• Wollen Sie an den Höchstbieter verkaufen und somit lediglich den besten Preis erzielen, oder ist Ihnen wichtig, wer Ihre Immobilie bekommt?
• Wollen Sie privat verkaufen oder über ein professionelles Immobilienbüro bzw. einen Makler?
• Wo liegt Ihre Preisvorstellung im Verkaufsfall?

Diese Fragen müssen Sie sich zunächst stellen, denn ohne konkretes Ziel können leicht Fehler passieren, da grundlegende Informationen fehlen.

2. Wertbestimmung Ihrer Immobilie

Der Wert Ihrer Immobilie ist die Grundlage zur Ermittlung des idealen Verkaufspreises, entscheidend hierfür sind Kriterien wie Lage, Zustand, Alter, Sanierungen, Flächen, Grundriss, Grundstücksgröße, Ausstattung, Marktlage, Energiewerte, etc.

Eine korrekte Wertbestimmung ist essenziell und teilweise sehr komplex. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen hierbei auf jeden Fall den Weg zum Profi. Dies kann beispielsweise ein gerichtlich beeideter Sachverständiger sein, was preislich aber nicht zu vernachlässigen ist.

Die praktikablere Lösung ist, Kontakt zu einem Immobilienbüro oder zu Maklern aufzunehmen. Diese bieten Bewertungen oftmals kostenlos oder zumindest gegen einen überschaubaren Betrag an, da dies eine Vorleistung zum eigentlichen Immobilienverkauf darstellt.

Achten Sie in jedem Fall darauf, dass die Bewertung professionell und umfangreich erfolgt, es sollte nicht geschätzt oder gar aus der Ferne beurteilt werden. Eine professionelle Bewertung sollte auf alle Fälle ein mehrseitiges Gutachten als Ergebnis liefern. Vorsicht bei Büros die eine Bewertung lediglich im Gegenzug zu einem Vermittlungsauftrag durchführen.

3. Vorbereitung für den Verkauf

Die wichtigste Regel ist: Nehmen Sie sich Zeit, Ihr Objekt perfekt für den Verkauf vorzubereiten.

Die Beseitigung kleiner Mängel, das Streichen eines Raumes, das Reparieren des Gartenzauns, etc. können Wunder wirken.

Oftmals wird man Betriebsblind und kleinere Mängel fallen einem selbst nicht mehr auf.

Als oberste Gebote gelten: Vermeiden Sie das Gefühl einer Baustelle oder eines unfertigen Objektes. Schaffen Sie Ordnung. Sorgen Sie dafür, dass man sich wohl fühlt, wenn man Ihre Immobilie betritt.

Wichtig ist dennoch: Vermeiden Sie große Umbauarbeiten. In der Regel zahlen sich diese nicht aus, da mögliche Käufer oft andere Geschmäcker haben.

Auch hier empfiehlt sich wiederum der Weg zum Profi. Ein professionelles Immobilienbüro gibt im Zuge einer Immobilien-Bewertung auch Tipps rund um einen Verkauf. Durch die Erfahrung von Maklern im Verkauf, kann gut abgeschätzt werden, was Sinn macht und was nicht.

4. Fotos und Exposé vorbereiten

Hier gilt der alte Spruch „weniger ist mehr“ definitiv nicht! Die einschlägigen Portale für Immobilien präsentieren österreichweit rund 100.000 Immobilien (Kauf, Miete, Neubau, Gewerbe, etc.). Der Markt ist übersäht von Angeboten. Umso wichtiger ist es, durch professionelle Fotos und eine hervorragende Präsentation hervorzustechen. Das wichtigste sind hierbei die Fotos der Immobilie. Greifen Sie unbedingt auf professionelles Equipment (Spiegelreflexkamera) zurück und machen Sie die Fotos ausschließlich bei Schönwetter. Ein guter Lichteinfall schafft selbst im Innenbereich ein völlig anderes Raumgefühl.

Darüber hinaus empfiehlt sich, mit einem leichten Weitwinkel-Objektiv (Brennweite 10-20mm) zu fotografieren. Dies macht es möglich, auch kleinere Räume, wie zum Beispiel das Badezimmer zur Gänze abzubilden. Achten Sie aber darauf, die Räume nicht übertrieben groß wirken zu lassen. Ein Interessent soll einen echten Eindruck vom Objekt erhalten. Sollten Sie keinerlei Ahnung von Fotografie haben, empfiehlt sich einen Fotografen heranzuziehen, die Investition lohnt sich. Beim Verkauf über ein Immobilienbüro ist darauf zu achten, dass ebenfalls mit professionellem Equipment fotografiert wird und keine Handyfotos gemacht werden. Professionelle Fotos sind ein eindeutiges Indiz für die Qualität eines guten Immobilienbüros.

Wichtig: Machen Sie viele Fotos. Bis zu 70 Fotos sind keine Seltenheit. Jemand, der sich für Ihre Immobilie interessiert, nimmt sich die Zeit und schaut sich die Fotos auch durch. Achten Sie aber darauf, die Fotos ansprechend zu sortieren. Bei den ersten Fotos sollte man bereits einen guten Überblick bekommen.

Ein weiteres Verkaufs-Werkzeug können Drohnenfotos von Außen oder 360 Grad Fotos vom Innenbereich sein. Dies empfiehlt sich jedoch nur bei speziellen Objekten (zum Beispiel: ein nicht einsehbarer Garten, der schwierig zu fotografieren ist; ein sehr hochwertiges Objekt, etc.) und erfordert in der Regel den Weg zum Profi.

Beim Thema Exposé, Verkaufstext und Inserat gilt ebenfalls: So umfangreich wie möglich! Pläne (Grundriss, Grundstücksplan, ggf. Flächenwidmungsplan) sollten ein fester Bestandteil jedes Immobilieninserats sein.

Bedenken Sie, je umfangreicher und genauer eine Immobilie beschrieben ist, desto besser der Überblick, den sich Kaufinteressenten bereits im Vorfeld schaffen können. Sie vermeiden dadurch, viele Interessenten zur Besichtigung zu haben, für die die Immobilie gar nicht in Frage kommt.

Überlegen Sie sich einen guten Titel für Ihr Inserat, welches die wichtigsten Eigenschaften Ihres Objekts auf den ersten Blick beschreibt.

Beim Text ist ebenfalls wichtig: Beschreiben Sie die Lage der Immobilie: Wie weit ist es zur nächsten Einkaufsmöglichkeit? Wie kommen die Kinder zur Schule? Gibt es einen Schulbus? Wo ist die nächste öffentliche Verkehrsanbindung? Wie weit ist der nächste Arzt oder die nächste Apotheke entfernt? Wie weit ist die nächste Stadt entfernt?

Vergessen Sie auch nicht die Infrastruktur ins Auge zu fassen und zu beschreiben.

Beachten Sie: Aufgrund des komplexen Marktes und der regionsabhängig sehr unterschiedlichen Preise ist es mittlerweile oft auch üblich, dass Interessenten und Käufer von weiter weg kommen.

5. Verkaufsstart und Besichtigungen

Beachten Sie, gerade bei gefragten Lagen gibt es vor allem am Anfang sehr viele Anfragen. 10 bis 20 Besichtigungen in den ersten Tagen sind oft keine Seltenheit. Starten Sie den Verkauf also zu einem Zeitpunkt, wo Ihr Termin-Kalender ausreichend Spielraum hierfür bietet. Orientieren Sie sich an den Interessenten. Viele haben beruflich bedingt unter Tags keine Zeit oder können nur am Wochenende auf Grund längerer Anreise.

Verlieren Sie bei der Planung auch das Wetter nicht aus den Augen. Grundsätzlich gilt: Man muss das Wetter nehmen, wie es kommt. Schönwetter ist aber definitiv ein Vorteil.

Bei schlechtem Wetter sollten Sie zumindest vorab in allen Räumen das Licht einschalten. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Besichtigungstermine und hetzen Sie die Interessenten nicht durch Ihr Objekt. Man bedenke: Es geht um sehr viel Geld und der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine Lebensentscheidung. Eine Stunde Zeit pro Termin sollte als Richtwert ausreichen.

Wenn Ihre Immobilie gut ankommt, nehmen Sie sie wieder aus dem Netz. Es bringt Ihnen nichts, wenn Sie am Ende 50 potenzielle Käufer zur Auswahl haben. Durchschnittlich sind bis zu einem endgültigen Verkauf rund 20 bis 30 Besichtigungen nötig.

Reihen Sie Ihre Anzeige immer wieder nach vorne, wenn der Verkaufsprozess länger dauert. Durch das Überangebot an Inseraten im Netz, ist Ihre Immobilie sonst schnell auf den hinteren Ergebnisseiten und somit aus dem Blick.

Wichtig:

Weisen Sie bei den Besichtigungen auf etwaige Mängel, oder beispielsweise laute Nachbarn oder dergleichen hin. Mögliche Käufer informieren sich sehr genau und wenn dies erst bei der Preisverhandlung ein Thema wird, ziehen die Verkäufer in der Regel verhandlungstechnisch den Kürzeren.

Zudem dürfen bekannte Mängel am Haus nicht vertuscht werden. Ansonsten gelten diese als „versteckte Mängel“ und können bis hin zur Rückabwicklung des Verkaufes führen. Zudem ist wichtig, dass ein Kauf und Verkauf immer mit gutem Gefühl passieren sollte.

Bedenken Sie außerdem, nicht dünnhäutig zu sein: Immobilienkäufer kaufen in der Regel zum ersten Mal eine Immobilie, das heißt Sie sind unerfahren, finden nicht immer die richtigen Worte. Zeigen vielleicht zu deutlich, wenn Ihnen etwas nicht gefällt, oder suchen gezielt Punkte, wo Sie bei einer möglochen Preisverhandlung einhaken können. Seien Sie also nachsichtig und nehmen Sie diese Dinge möglichst nicht persönlich.

6. Preisverhandlung

Im Idealfall haben Sie nun 1-2 Käufer zur Auswahl und es geht an die finalen Preisverhandlungen.

Hier gilt vor allem, quetschen Sie nicht den letzten Cent heraus. Am Ende ist es ein gutes Geschäft, wenn beide Seiten mit dem Kauf/Verkauf zufrieden sind. Dadurch vermeiden Sie auch mögliche Probleme und unangenehme Diskussionen im Nachhinein. Sei es bei Übergabe, bei terminlichen Themen oder beispielsweise, wenn in Zukunft eine Wasserleitung undicht wird oder der Geschirrspüler kaputt geht. Gehen beide Parteien mit einem guten Gefühl aus den Verhandlungen, so läuft das Ganze in der Regel auch im weiteren Verlauf angenehm und unkompliziert ab.

Sprechen Sie im Zuge der Verkaufsverhandlung auch über sonstige Themen.

• Welche Möbel würden Sie im Haus lassen?
• Muss das Objekt geräumt werden?
• Was wäre ein praktikabler Übergabetermin?
• Wie finanzieren die Käufer die Immobilie?

7. Kaufangebot und Vorvertrag

Wenn Sie sich auf einen Kaufpreis einigen konnten, verfassen Sie einen kurzen Vorvertrag oder ein schriftliches Angebot, welcher/welches die wichtigsten Punkte (Preis, Übergabetermin, Zustand, etwaige Mängel, Rechte, geräumt/ungeräumt, Hinweise auf Kauf-Nebenkosten, Energieausweis etc.) beinhaltet.

Beide Seiten müssen diesen unterzeichnen.

Verlangen Sie zudem eine Finanzierungszusage der Bank. Dies muss nicht zwingend die Bank sein, welche die Finanzierung am Ende wirklich durchführt. Ein einfaches Schreiben der Hausbank oder ein kurzes Telefonat mit dem Bankbetreuer ist in der Regel ausreichend. Zwischen Angebotsstellung und tatsächlicher Bezahlung des Kaufpreises haben die Käufer noch genügend Zeit, Finanzierungsangebote zu vergleichen. Wichtig ist in jedem Fall, verlassen Sie sich hier nicht auf das gesprochene Wort. Oft ist es den Käufern selbst gar nicht klar, wie schwierig eine Finanzierung mitunter sein kann.

Sollte ein Verkauf in weiterer Folge an der Finanzierung scheitern, ist es immer unangenehm. Ersparen Sie sich dies also. Wir raten definitiv davon ab, irgendwelche finanziellen Sonderlösungen zu vereinbaren. Beispiel: Restbetrag in einem Jahr, etc.

Hier sind Sie im Zweifelsfall Zweiter! Oder zumindest mit erheblichen Zusatzaufwand behaftet. Daher: Entweder jemanden bekommt eine Finanzierung auf die Beine gestellt oder eben nicht.

8. Kaufvertrag und finanzielle Abwicklung

Da es sich bei einem Immobilien- oder Wohnungsverkauf um größere Summen handelt, lohnt sich der Gang zum Notar. Dieser gewährt eine professionelle Vertragserrichtung und garantiert eine seriöse finanzielle Abwicklung über ein Treuhandkonto.

Die Notarkosten trägt grundsätzlich die Käuferseite, somit steht es Ihr auch zu, den Notar Ihres Vertrauens zu wählen. Wichtig ist: Hinterfragen Sie alle anfallenden Kosten im Vorfeld. In der Regel sind lediglich geringe Gebühren für die Errichtung des Treuhandkontos fällig. Es gibt jedoch wie in jeder Branche Anbieter, welche mehr oder weniger kundenorientiert arbeiten.

Die meisten Notare verlangen beispielsweise zusätzliche Gebühren für eine etwaige Steuerberechnung oder für eine erforderliche Lastenfreistellung.

Eine Vertragserstellung sollte maximal 1-2 Wochen dauern. Achten Sie darauf, dass etwaige Mängel im Vertrag angeführt werden und dass auch sonstige Vereinbarungen, welche getroffen wurden, festgehalten werden.

Mit Unterzeichnung des offiziellen Kaufvertrages erlöschen aus rechtlicher Sicht alle sonstigen mündlichen Vereinbarungen. Üblicherweise erhalten alle Parteien im Vorfeld einen Entwurf, um diesen zu prüfen oder prüfen zu lassen.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, die Vertragsabwicklung über einen Rechtsanwalt durchführen zu lassen. Man bedenke jedoch, dass auch ein Rechtsanwalt einen Notar zur Beglaubigung beiziehen muss. Zudem ist die Abwicklung von Immobilienverkäufen das tägliche Geschäft eines Notars.

9. Übergabe

Der letzte große Schritt beim Immobilienverkauf ist die Übergabe. Bereiten Sie alles entsprechend den Vereinbarungen vor und nehmen Sie sich ausreichend Zeit um technische Details wie zum Beispiel die Heizungsbedienung erklären zu können. Im Zuge der Übergabe sollte ein Übergabeprotokoll ausgefüllt werden. Hierauf werden aktuelle Zählerstände, Anzahl der Schlüssel, etc. vermerkt. Das Protokoll wird von beiden Seiten unterzeichnet und somit wird bestätigt, dass das Objekt ordnungsgemäß entsprechend den Vereinbarungen übergeben wurde. Das Übergabeprotokoll sollte schließlich auch an den Notar weitergesendet werden, um Ihn über die erfolgreiche Übergabe zu informieren, damit dieser die Geldübermittlung an die Verkäuferseite in die Wege leiten kann.

Bei der Übergabe sollten neben den Schlüsseln auch alle wichtigen Unterlagen vom Haus (Bescheide, Pläne, etc…) übergeben werden.

Sollten bei der Übergabe irgendwelche Mängel vorhanden sein, so vermerken Sie diese in jedem Fall auf dem Übergabeprotokoll.

Sofern nicht anders vereinbart, gilt der Übergabetermin als Stichtag für den Übergang aller Gefahren, Verpflichtungen und Kosten hinsichtlich der Immobilie.

Strom, Gas, etc… können somit gekündigt werden. Lediglich die Versicherung darf von der Verkäuferseite nicht verändert werden. Diese geht mit Übergabedatum vorerst an die Käufer über. Diese hat ab Eintragung ins Grundbuch (als Stichtag gilt das Zustellungsdatum des Gerichtsschreibens zur Grundbucheintragung) schließlich ein einmonatiges Sonder-Kündigungsrecht, welches die Möglichkeit bietet, die Versicherung zu wechseln oder eben beizubehalten. Entscheidend ist, das Objekt MUSS zu jedem Zeitpunkt versichert bleiben, um gegen etwaige Schäden geschützt zu sein.

Es empfiehlt sich bereits im Vorfeld der Übergabe Kontakt mit dem eigenen Versicherungsvertreter aufzunehmen und diesen über die kommenden neuen Eigentümer zu informieren. Dadurch lassen sich die Bezahl-Modalitäten oftmals schon im Vorfeld regeln und die Versicherungskosten ab Übergabetermin, können gleich von den neuen Eigentümern bezahlt werden. Dies erspart Ihnen lästiges hin und her Überweisen im Nachhinein.

Stimmen Sie sich auch hinsichtlich Strom- und Heizungsabmeldung mit den Käufern ab, um zu vermeiden, dass diese in einem kalten, stromlosen Objekt stehen.

Wischen Sie nochmal grob durchs Haus, anstatt überall Schuhabdrücke zu hinterlassen.

Denken Sie einfach daran, in welchem Zustand Sie selbst eine gekaufte Immobilie übernehmen möchten.

Sollte etwas zwischen Vertragsunterzeichnung und Übergabetermin kaputt gegangen sein, so muss dies repariert werden. Als Übergabezustand gilt der Zustand zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung.

10. Geld

Nach erfolgreicher Übergabe, spätestens jedoch nach erfolgreicher Grundbucheintragung, erhalten Sie das Geld vom Treuhandkonto. Dabei ist zu beachten, dass der Notar in der Regel alle offenen Lasten aus dem Grundbuch ausgleicht, fällige Steuern begleicht und den Restbetrag an Sie auszahlt.

Sollten Sie das Geld dringend benötigen, sprechen Sie sich im Zuge der Vertragserstellung mit dem Notar ab, um hier eine maßgeschneiderte Lösung finden zu können.

Nach einem erfolgreichem Kaufabschluss ist jedoch in der Regel eine Zwischenfinanzierung seitens der Bank auch kein Problem.