Zeitplan, Vermarktung, Termine

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf und wie lange dauert dieser? Auf welchen Plattformen soll ich meine Immobilie anbieten? Wie gehe ich bei Besichtigungsterminen vor? Wir klären die wichtigsten Fragen zu Verkaufs-Zeitplan, Vermarktung und Besichtigungen…

Wie lange dauert der komplette Immobilienverkauf?

Dies lässt sich nicht so einfach beantworten. Grundsätzlich ist es stark abhängig vom Objekt, von der Lage und vom Preis.

Geht man von einem normalen, gepflegten Einfamilienhaus in interessanter Lage aus, so kann man damit rechnen, dass dieses bei realistischer Preisvorstellung innerhalb von 1-2 Monaten verkauft ist. Bei komplexen Objekten in nicht so attraktiven Lagen, kann es mitunter sogar mehrere Jahre dauern, bis ein erfolgreicher Verkauf zustande kommt.

Im Grunde muss man sich einen Überblick über den möglichen Käuferkreis schaffen, um sich Gedanken über die Verkaufsdauer machen zu können. Je mehr mögliche Käufer es gibt, desto schneller ist ein Objekt verkaufbar.

Viele Leute suchen ein Einfamilienhaus mit kleinem Garten. Bei einem großen Haus mit mehreren Wohneinheiten kann es schon spannender werden, da viele Leute das gemeinsame Wohnen unter einem Dach mittlerweile eher ablehnen. Somit ist der potenzielle Käuferkreis deutlich kleiner und ein Verkauf herausfordernder bzw. mitunter länger.

Ein großer Faktor bei der Verkaufsdauer ist die Lage. Grundsätzlich gilt je näher zur Stadt, umso besser und umso einfacher bzw. schneller lässt sich eine Immobilie verkaufen.

Noch wichtiger ist die Lage bei Eigentumswohnungen, da hier bei der Käuferseite ein ganz besonderer Fokus auf eine gute Lage gelegt wird.

Somit gilt auch für Eigentumswohnungen in guten Lagen, 1-2 Monate als realistische Verkaufsdauer.

Der Zustand der Immobilie hat ebenfalls entscheidenden Einfluss darauf, wie schnell eine Immobilie verkaufbar ist. Ein gepflegtes Objekt ist logischerweise gefragter als ein ungepflegtes. Eine Baustelle ist mitunter schwieriger zu verkaufen als ein fertiges Objekt.

Zusammengefasst kann man jedoch sagen, egal wie der Zustand ist und egal wie die Lage ist, ein normales Einfamilienhaus und eine normale Eigentumswohnung sind in der Regel binnen 3-6 Monaten verkaufbar.

Somit kann man im Umkehrschluss auch feststellen, dass, wenn dies nicht möglich ist oder keinerlei Nachfrage entsteht, der Preis deutlich zu hoch ist. Sie sollten sich auch nicht darauf verlassen, dass „Liebhaber“ einen höheren Preis bezahlen. Denn oftmals geben Banken keine Finanzierung, wenn der Preis höher ist als der tatsächliche Wert der Immobilie.

Spezielle Objekte, Anlegerobjekte, Mehrfamilienhäuser, hochpreisige Objekte, etc.:

Hierbei kommt es stark auf das Objekt an. Bei Mehrfamilienhäusern ist der potenzielle Käuferkreis einfach kleiner, was eine entsprechend geringere Nachfrage als Auswirkung mit sich bringt.

Bei Anlegerobjekten ist grundsätzlich die Rendite und das Einzugsgebiet ausschlaggeben. Bei einer entsprechenden Rendite von deutlich über 5% ist ein rascher Verkauf durchaus realistisch. Bestenfalls ist das Objekt zum Zeitpunkt des Verkaufes gut vermietet.

Hochpreisige Objekte: Hier gilt ebenfalls, der Preis darf nicht über dem Wert liegen. Dennoch muss einem auch bewusst sein, dass die Hemmschwelle, eine große Summe zu investieren deutlich höher ist, als bei einem günstigen Objekt, selbst wenn der Preis dem tatsächlichem Wert des Objektes entspricht. Dies führt erneut zu einem kleineren Käuferkreis, welcher gleichzeitig auch noch weniger Kompromisse (zu kleines Bad, zu kleine Küche, etc…) in Kauf nimmt.

Das Objekt muss einfach in dem Fall passen, bzw. der absolut richtige Käufer muss kommen.

Abschließend kann man bei speziellen Objekten lediglich die Empfehlung abgeben, zu einem Profi zu gehen, um einerseits den Wert zu bestimmen, aber andererseits auch eine realistische Zeitspanne abzuschätzen, wie schnell sich ein Verkauf realisieren lässt.

Wann ist der beste Zeitpunkt um meine Immobilie zu verkaufen?

Im Frühling und Herbst sind die absoluten Hochsaisons zum Verkauf von Einfamilienhäusern, Gartenwohnungen und dergleichen. Die Menschen wollen raus in den Garten und daher ist die Nachfrage nach Objekten mit Garten hier am größten.

Eigentumswohnungen lassen sich auch im Winter gut verkaufen, Häuser jedoch eindeutig nicht. Zu beachten ist, dass Mitte Juli bis Ende August die ruhigste Zeit für den Immobilienverkauf ist. Es ist heiß, die Leute sind im Urlaub und denken in der Regel an alles, nur nicht an eine neue Immobilie.

Für Top-Lagen spielt der Verkaufszeitpunkt keine Rolle, diese lassen sich das ganze Jahr über verkaufen.

Wenn Sie alle Punkte beachten, steht einem erfolgreichen Hausverkauf nichts mehr im Wege.

Wie vermeide ich, dass Interessenten nur zum Anschauen kommen?

Grundsätzlich ist hierzu anzumerken, dass ein professioneller Immobilienmakler dieses Problem von vornherein eindämmt, da Suchende einem Immobilienmakler mit einem gewissen Respekt begegnen.

Das Entscheidendste ist jedoch, eine möglichst umfangreiche Aufbereitung. Versuchen Sie möglichst von allen Räumen Fotos einzustellen. Bauen Sie Grundrisspläne in Ihr Exposé ein. Weisen Sie bewusst auch auf negative Dinge wie Lärm durch Autobahn, nötige Sanierungsmaßnahmen, etc. hin.

Bedenken Sie:
Je genauer das Bild von einem Objekt ist, welches sich ein Interessent machen kann, desto besser kann er im Vorfeld abschätzen, ob das Objekt tatsächlich für Ihn in Frage kommt.

Andernfalls kommen Sie in die Situation, dass viele Interessenten sich lediglich vor Ort ein Bild machen können.

Auf welchen Plattformen soll ich meine Immobilie inserieren?

Grundsätzlich gilt AUF ALLEN! Je mehr desto besser. Als absolutes Muss gelten die Marktführer: willhaben, immowelt und immoscout24. An diesen Plattformen gibt es kein Vorbeikommen. Darüber hinaus gibt es noch unzählige weitere. Man kann im Grunde nichts ausschließen. Oftmals kommen Interessenten von weit her, oder gar vom Ausland, wodurch häufig auch Plattformen relevant sind, die regional betrachtet vielleicht gar keinen hohen Stellenwert haben. Somit kann man nur den Tipp geben, inserieren Sie in jedem Fall auf den wichtigsten Plattformen aber grundsätzlich auf so vielen Plattformen wie irgendwie möglich, es kann ein Fehler sein, nicht alle Möglichkeiten auszuschöpfen.

Hier kommen die Vorteile von Immobilienplattformen zur Geltung. Ein gutes Immobilienbüro verwendet spezielle Softwarelösungen, wodurch Sie eine Immobilie per Knopfdruck auf allen bekannten Plattformen verteilen können.

Der Gedanke „Ich möchte meine Immobilie nicht ins Internet stellen, damit keiner etwas vom Verkauf erfährt“ wird nicht funktionieren. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, dann vergessen Sie was andere Leute sagen oder denken. Neben einer guten Vorbereitung ist das Entscheidende, um Ihre Immobilie gut verkaufen zu können, eine möglichst große Nachfrage. Und um diese zu erreichen, ist die Vermarktung ausschlaggebend. Der Immobilienverkauf erfolgt heutzutage nahezu ausschließlich im Internet. Auch davon, keine oder nur wenig Fotos einzustellen, raten wir klar ab. Dies führt nur dazu, dass Sie viele Interessenten vor Ort haben werden, für die die Immobilie am Ende gar nicht passt. Die Gerüchteküche nimmt ohnehin Fahrt auf. Ob mit oder ohne Internet, ob mit oder ohne Fotos. Vergessen Sie, was die Leute denken oder reden und präsentieren und vermarkten Sie Ihre Immobilie stattdessen bestmöglich!

Soll ich meine Immobilie in der Zeitung zum Verkauf anbieten?

Grundsätzlich kann es mit Sicherheit nicht schaden, die Immobilie auch in der Zeitung zum Verkauf anzubieten, allerdings muss man festhalten, dass der Immobilienverkauf und die Suche nach Immobilien mittlerweile fast ausschließlich online stattfinden. Man sollte sich daher keine besonderen Hoffnungen machen, dass plötzlich neue Interessenten auftauchen. Schaden kann das Inserieren in der Zeitung jedoch nicht.
Wichtig! Auf das Inserat in der Zeitung aber unbedingt nur zusätzlich zum Online-Inserat setzen. Online-Vermarktung ist heutzutage das Um und Auf.

Ich möchte keine Fotos von meiner Immobilie ins Internet stellen, funktioniert das?

Hier kann man nur den Ratschlag geben, legen Sie möglichst alle Hemmungen im Zusammenhang mit dem Verkauf Ihrer Immobilie ab und gehen Sie im Zweifel zu einem Profi, dieser hat den nötigen Abstand, um den Verkauf professionell abzuwickeln und das Objekt zu vermarkten.

Zum Thema Fotos gilt grundsätzlich nämlich, je mehr desto besser. Das bedeutet, machen Sie so viele Fotos wie möglich, versuchen Sie wenn möglich jeden einzelnen Raum abzulichten. Dies beschert Ihnen nicht nur ein Umfangreiches und interessantes Inserat, sondern es bietet Interessenten auch die Möglichkeit sich wirklich detailliert über Ihr Objekt zu informieren und sich Gedanken zu machen. Das Resultat daraus ist, dass Sie deutlich weniger Interessenten vor Ort haben werden, für die die Immobilie eigentlich gar nicht in Frage kommt.

Inserieren Sie hingegen mit nur wenigen oder gar keinen Fotos, werden Sie definitiv viele Besichtigungstermine haben, bei denen dann vor Ort die Erkenntnis kommt, dass das Objekt gar nicht passt. Von dem her ist von einem Inserat ohne Fotos klar abzuraten. Grundsätzlich sollten Sie also möglichst ohne Hemmungen aufbereiten und inserieren. Schlafzimmer-Fotos oder Fotos mit Bildern der Enkel an der Wand können Sie natürlich weglassen.

Mich rufen nur Makler an, aber keine Interessenten, was soll ich tun?

Hiergegen sind die Möglichkeiten in der Tat äußerst gering.
Mehr als der Hinweis: „Bitte keine Makler-Anrufe“ bleibt Ihnen hier wohl nicht über. Trotzdem sollten Sie auch diese Telefonate mit einem offenen Ohr führen. Der eine oder andere Immobilienmakler hat vielleicht einen nützlichen Tipp für Sie. Fallen Sie aber nicht auf die klassische „vorgemerkte Kunden-Masche herein“. Sollte sich der Verkauf länger hinziehen oder keine Nachfrage da sein, sollten Sie Ihr Angebot dennoch hinterfragen. Ist der Preis möglicherweise zu hoch? Stimmt etwas mit dem Inserat nicht? Ist Ihr Inserat bereits auf den hintersten Ergebnisseiten unter den tausenden Immobilienangebote verschwunden?

Vielleicht ist der Weg zum Profi doch der Schlüssel, um Ihre Immobilie an den Mann oder an die Frau zu bekommen.

Wann soll ich meine Immobilie am besten herzeigen?

Grundsätzlich sind die mit Abstand besten Verkaufszeiten der Frühling und der frühe Herbst. Bei Eigentumswohnungen ist der Markt das ganze Jahr über aktiv. Bei Häusern flaut die Nachfrage im Winter deutlich ab. Einen Verkaufsstart in der Urlaubszeit im Hochsommer sollten Sie möglichst vermeiden.

Bezüglich Besichtigungen an sich:
Achten Sie auf das Wetter, stehen Regentage an, sollten Sie besser noch ein wenig zuwarten. Schönes Wetter wirkt Wunder.

Ein idealer erster Besichtigungstermin findet Sonntagnachmittag, bei Schönwetter statt – kein Berufsstress, kein Verkehrslärm. Es geht dabei nicht darum, Irgendetwas zu beschönigen oder den Straßenlärm zu vertuschen, sondern einfach einen guten ersten Eindruck zu schaffen, bei dem sich die Interessenten wohl fühlen. Es wird ohnehin kaum ein Objekt mit einer Besichtigung verkauft. In der Regel kommen Kaufinteressenten zwei- bis dreimal zum gleichen Objekt, bevor Sie zuschlagen. Wichtig und nahezu unumkehrbar ist aber immer der erste Eindruck.

Wie viele Besichtigungen man für einen guten Verkauf benötigt, ist schwer in Zahlen zu fassen und kaum pauschal festzulegen. Grundsätzlich benötigen Sie genau einen! Den einen richtigen Interessenten, der Ihre Immobilie kaufen will. Dieser kann der erste Besichtiger sein, kann aber auch mitunter der fünfzigste sein. Stark abhängig von Preis, Lage und Objekt.

Aus Erfahrung kann man aber sagen, um diesen einen richtigen Interessenten zu finden, benötigt es im Schnitt 20 bis 30 Besichtigungstermine.